Fastighetsförvaltning inte kvalificerade andelar

Delägare till ett fåmansföretag, som bedrev fastighetsförvaltning, ansågs inte ha varit ”verksamma i betydande omfattning” i företaget. Aktierna i fåmansföretaget var därmed inte kvalificerade och delägarna drabbades inte av de s.k. 3:12-reglerna.

Ett fåmansföretag hade bedrivit fastighetsförvaltning fram till dess att delägarna avyttrade större delen av sitt aktieinnehav i bolaget till en extern köpare. I målet var frågan hur delägarnas aktieförsäljning skulle beskattas.

En delägare till ett fåmansföretag ska beskattas enligt särskilda regler, de s.k. 3:12-reglerna, om denne har varit verksam i betydande omfattning i företaget. Med ”verksam i betydande omfattning” menas att delägaren har arbetat i bolaget i sådan omfattning att dennes arbetsinsats kan sägas ha stor betydelse för vinstgenereringen i bolaget.

Syftet med 3:12-reglerna är att hindra att inkomster, som har uppstått p.g.a. delägarens arbetsinsats, beskattas som kapitalinkomst. I rättspraxis har begränsade arbetsinsatser i verksamheter med värdepappersförvaltning eller fastighetsförvaltning inte ansetts vara arbetsinsatser med stor betydelse för vinstgenereringen. Vinster i fåmansföretagen har i dessa rättsfall ansetts vara hänförliga till värdeökningen i bolagets tillgångar, inte till delägarens arbetsinsats.

I det nu aktuella rättsfallet var delägarnas arbetsinsats begränsad till strategiska affärsbeslut samt upphandling av tjänster för det tekniska underhållet av fastigheterna. Det löpande underhållet och skötseln hade hyresgästerna ansvarat för. Övrig löpande drift sköttes av en entreprenör. Kammarrätten menade att delägarnas arbetsinsats skulle bedömas utifrån om arbetsinsatsens art och omfattning var normala för att förvalta sådana tillgångar som fastigheter. Delägarnas arbetsinsats ansågs inte gå utöver vad som normalt krävs i en sådan fastighetsförvaltning och deras innehav ansågs därför inte vara kvalificerat. De s.k. 3.12-reglerna var därför inte tillämpliga.

Sammanfattningsvis kan sägas att strategiska beslut kan fattas i ett fåmansföretag, som bedriver fastighetsförvaltning, utan att det i sig innebär att delägarens arbetsinsats ska bedömas ha stor betydelse för vinstgenereringen och därmed att 3:12-reglerna blir tillämpliga. En avstämning med skattejurist bör dock alltid göras i det enskilda fallet.